정부가 지난 26일 발표한 ‘주택 임대차시장 선진화 방안’으로 최근 활기를 되찾고 있는 주택시장에 또다시 일대 혼란이 불가피할 것으로 보인다.

이번 선진화 방안은 월세 세입자에게 일정 한도 내에서 월세의 10%를 직접 정부에서 소득공제가 아닌 세액공제를 해주고, 월세 임대인에게는 투명한 과세를 통해 세금을 걷어낸다는 취지다.

이와 관련, 김부성 부동산부테크연구소 대표는 “이번 대책의 핵심은 월세 세입자의 혜택은 늘리되, 월세를 놓은 집주인의 혜택은 줄어든다는 것”이라고 말했다.

◆ 집주인의 임대소득에 대한 과세 강화

즉, 집주인의 임대소득에 대한 과세가 강화되는 것이다. 대부분의 부동산 전문가들은 겉으로는 임차인에게 세액공제를 통한 혜택을 주는 것이지만, 실제로는 부족한 세금을 집주인에게서 걷어내겠다는 의미로 풀이하고 있다.

월세 부담을 줄이는 방편으로서 세액공제를 해주는 것은 임차인 입장에선 환영할만한 일이다. 그러나 실제 소득구간 3000만원 내외의 저소득층에게는 10%의 세액공제가 기존 소득공제에 비해 대략 40여만원 정도의 이익이 있어 매력적일 수 있지만, 세액공제 한도가 연 750만원의 10%인 75만원으로 정해져 있어 중산층 월세세입자들은 불과 10여만원의 이익이 있을 뿐 실제 큰 실익이 없다.

◆ 온기 도는 부동산시장, 다시 냉각될 가능성도 있어

문제는 집주인들이다. 집주인들은 당장 발등에 불이 떨어지게 됐다. 특히, 그동안 의무사항이 아니어서 월세를 주고 매달 월세 수입을 받고 있었지만 굳이 세무서에 신고를 하지 않았던 관례들이 깨지게 되면, 집주인들은 당장 월세를 놓은 집을 팔아야 할지, 아니면 다시 전세로 돌려야 할지를 놓고 고민할 수 밖에 없다.

김부성 대표는 “실제로 이번 방안 발표 이후 대책의 파장과 장단점 및 주택 매도나 전세전환 등의 문의가 빗발치고 있다”고 설명했다.

이어 “최근 모처럼만에 수도권 주택시장에 거래가 늘어나고 매수세가 늘면서 온기가 감돌고 있는 분위기가 금번 대책으로 인한 적지 않은 충격파로 시장에 냉기를 불어넣을 가능성이 커졌다”고 덧붙였다.

이번 방안은 최근 야당에서 꾸준히 추진을 검토해온 ‘주택임대사업자 의무등록제’가 아직 실현되지도 않은 상태에서 마치 이러한 법안이 실질적으로 상당부분 시행되는 것과 다를바 없는 효과를 가져오는 것으로서 주택시장 혼란이 불가피할 전망이다.

◆ 기존 주택시장 정상화 방안과 ‘엇박자’

이에 대해 강태욱 하나은행 부동산팀장은 “왜냐하면 정부가 주택시장 정상화 의지를 통해 그동안 각종 규제를 완화하고, 특히 다주택자 양도세중과 폐지 등을 통해 다주택자들의 징벌적 과세를 폐지한 것은 물론, 다주택자들과 잠재적 예비 다주택자들(추가로 주택을 매수하려는 유주택 수요자)로 하여금 주택 매수에 제동을 걸지 않겠다는 시그널을 시장에 주었기 때문”이라고 지적했다.

이어 “물론 이번 방안이 세입자 지원과 투명과세라는 명분은 있지만, 기존 주택시장 정상화 방안과 엇박자가 날수도 있는 정책이 될 가능성이 크기 때문”이라고 덧붙였다.

전문가들은 특히 주택 한두채를 통해 월세를 받아 생활을 유지하는 베이비붐 세대 은퇴자들의 경우, 소득 감소에 따른 타격과 다주택자들의 주택 매수심리가 상당부분 약화될 가능성이 커지면서 또 다시 주택 거래가 감소하는 부작용을 염려하고 있다.

월세 소득이 적은 집주인은 별 문제가 안되겠지만, 월세 금액이 높은 서울·수도권 주요지역 월세 임대소득을 올리고 있는 집주인들은 이번 대책으로 상당한 고민을 할 수 밖에 없는 상황에 처한 것이다.

◆ 월세지원액만큼 올릴 경우 메리트 희석

더 우려되는 부분은 집주인들이 월세를 전세로 돌리거나 월세지원액만큼 월세를 올려 임차인들의 실질 혜택이 거의 없는 상황에 처할 수도 있다는 점이다.

강태욱 팀장은 “더불어 집주인들이 소득세 부과와 소득노출로 인한 심리적 부담감으로 인해 주택을 매도하거나 월세를 전세로 전환하는 경우가 발생하고, 예비 주택매수자들도 매수 심리가 약해져 시장 자체가 오랜만에 찾아온 온기가 냉기로 변할 수도 있다”고 우려했다.